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6165金沙总站写字楼市场冷热不均,净吸纳量走弱

来源:http://www.pt-kmp.com 作者:6165金沙 时间:2019-11-08 20:19

每经记者 包晶晶 每经编辑 魏文艺   近日,多个机构发布上半年写字楼市场报告显示,随着各城市供应量的迅速增加,从而推高了写字楼空置率。   如上半年,北京市甲级写字楼空置率为11.5%,达8年以来最高值;上海优质写字楼市场空置率同比升至18%,创下近10年新高;深圳甲级写字楼的整体空置率亦升高至23.3%。   《每日经济新闻》记者注意到,近几年,各地方政府纷纷加快产业升级脚步,商服用地在土地出让中始终占据较高比重,这也是主要城市写字楼供应量迅速增加的主要原因。   同策咨询研究院总监张宏伟向记者表示,在核心城市当中,商办市场总量都是过剩的,这不是一天两天形成的,并且也很正常。目前国内城市还处于持续开发过程中,相关的商务配建在城镇化进程没有完成的情况下,供应量还会持续增加。   多城写字楼空置率高企   今年上半年,不少热点城市的写字楼率置率创下近年来新高。   高力国际数据显示,受整体需求下降及即将入市的大量新增供应加剧市场竞争的影响,北京写字楼整体空置率被半年环比推升0.9个百分点至11.5%,是8年以来的最高值。   2019年下半年,北京有7个新项目合计约61万平方米写字楼计划入市,其中近75%的项目将位于CBD及周边区域与丽泽金融商务区。高力国际预计,面临下半年的供应高峰,北京甲级写字楼市场的整体空置率仍将比2019年上半年上升3.6个百分点至15.1%。   世邦魏理仕CBRE 最新发布的数据则显示,今年上半年,上海优质写字楼市场空置率同比升至18%,创下近10年新高。   据高力国际数据,上半年深圳甲级写字楼空置率达到了23%;截至今年6月底,深圳全市甲级写字楼存量达到553万平方米,环比和同比分别上涨8.3%和19.3%。   但同时,一二线城市新开工和土地供应数据也显示,写字楼长期供应均呈缩减趋势。   中指控股数据显示,今年1~5月,15个重点城市写字楼新开工面积1210.80万平方米,同比降幅16.57%。其中一线城市写字楼新开工面积同比下降12.26%;二线城市新开工面积同比下降 18.63%;土地供应方面,今年1~6月15个重点城市商办用地成交规划建筑面积超2000万平方米,同比下降28.09%。   同策咨询研究院总监张宏伟表示,“在核心城市当中,商办市场的总量都是过剩的,这不是一天两天形成的,并且也很正常。目前国内城市还是处于持续开发过程中,相关的商务配建在城镇化进程没有完成的情况下,供应量还会持续增加。一线城市完全有能力消化这些供应,二线城市的消化能力可能偏弱,会导致出现一些写字楼的空置问题。”   而下半年,多城的写字楼空置率情况仍不容乐观。   5月23日,由中国社会科学院城市发展与环境研究所和社会科学文献出版社发布的《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告》显示,2019年,全国17个城市的写字楼新增供应预计将突破1000万平方米,同比增长超过60%。其中上海新增供应持续超百万平方米,京津和成渝新增供应将大幅上升,广州市场也将走出前3年持续供应不足的局面。   值得注意的是,经济增长放缓所导致写字楼需求下滑与持续充沛新增供应叠加。《蓝皮书》预计,至2019年底,17个城市平均空置率将突破20%,其中15个城市空置率将同比上升。武汉、长沙、青岛将迎来历史空置率峰值。   世邦魏理仕中国区研究部主管谢晨向《每日经济新闻》记者分析认为,近几年各大城市尤其是一些中西部的二线城市在短期内集中了大量的新增供应,导致写字楼市整体空置率出现上升。目前全国写字楼平均空置率在20%左右。一些中西部城市、个别华北的城市空置率在30%甚至35%以上,一线城市空置率相对更健康一些。   写字楼租金稳中微升   尽管各个城市致力于打造不同的产业集聚区,从而凸显各自的城市定位和产业导向,但在写字楼市场,各地的主导行业却不尽相同。   第一太平戴维斯统计显示,列为国家中心城市的北京、天津、上海、重庆、广州、武汉、郑州等,其甲级写字楼市场的前三大需求行业仍然集中在金融、房地产和TMT行业。   虽然国内多数城市的写字楼市场都面临供应过剩问题,但市场表现仍令人满意。中指控股《2019年上半年中国写字楼租金指数研究报告》显示,2019年二季度,全国重点城市主要商圈写字楼租金整体水平稳中微升,平均租金为5.0元/平米?天,环比上涨0.01%。   从城市等级看,一线城市中,41.7%的商圈写字楼租金环比上涨、58.3%环比下跌。二线城市中,75%商圈写字楼租金环比上涨,22.7%环比下跌。   其中,一线城市写字楼市场需求减少,租金有所下降;而部分重点二线城市由于人才落户政策及产业优惠政策,城市吸引力大幅提升,写字楼市场发展尤为迅速。   中信证券在2019年初的一份报告中提及,部分城市甲级写字楼市场调整,核心原因可能是供给,而非需求。   该报告指出,上海短期供给冲击较大,深圳中长期供给压力较大,北京和广州市场较为健康。2015年到2017年,京沪深甲级写字楼市场明显放量,3年新增供应规模相当于2012~2014年的2.4倍。预计2018~2020年,京沪深甲级写字楼市场供给仍然十分可观。   但世邦魏理仕华东区投资及资本市场主管何树奇表示,“上海甲级写字楼的回报率再次出现了反弹。我们认为以价格角度而言,上海写字楼市场已经进入了周期性的投资窗口。”   北京写字楼市场未来仍将承压。世邦魏理仕日前发布的报告显示,2019年第二季度,北京写字楼市场暂无新增供应,空置率环比上升至8.4%、平均租金报价环比下降0.5%。但未来6个月有超过77万平方米的新增供应入市,空置率将会进一步推升,租金也将承压下行。   行业分布方面,金融行业仍是各个热点城市写字楼需求助力。根据主要城市甲级写字楼市场金融租户的占比数据——上海和深圳同为38%、北京37%、重庆35%、广州为24%。   租金方面,世邦魏理仕在今年上半年追踪的17个市场中,有12个市场的写字楼租金有所下降。同时,业主增加了免租期等激励措施,以吸引高品质的租户。租户扩张动能减弱令上半年写字楼净吸纳量同比下降50%左右。   世邦魏理仕预计,在市场开放和财政政策支持下,2019年下半年的办公需求将有所改善。   中原地产首席分析师张大伟认为,“当前办公市场基本平稳,P2P这些企业现在大量倒闭,的确出现了一些空置,但按照市场规律,空置多了、租金下调,是有利于企业发展的。二三线城市供需失衡主要原因还是因为商业地产价格高,但并不一定租金上涨就是好事情。当然,租金上涨代表了企业需求旺盛。但供应量大了,降租金对于实体商贸企业反而是好事。”

空置率走高租金下挫主要原因是写字楼新增供应大幅提升。近几年一些中西部二线城市在短期内集中了大量的新增供应,导致整体空置率出现上涨。

从去年以来,全国写字楼市场的供求关系一直处于两极分化状态,在一线城市实现租金增长及低空置率的良好表现,但是,大多数二、三线城市面临供过于求的忧虑,甚至有些写字楼成了烂尾,无人租用,最终荒废,冷热不均的现象,使得二、三线写字楼市场的投资信心出现骤降。

每经记者 魏文艺 每经编辑 包晶晶   “说真的,今年很多客户都收缩了租房计划。原先想要租1000平方米的,到后来缩小到一半。”中介小乔对《每日经济新闻》记者说,“写字楼紧俏的时候,租客看中的办公室,考虑一天两天准备签合同时,已经被人抢先下手了。但现在你可以多看看,多挑一挑,价格肯定都可以谈的。”   专门从事写字楼中介业务的小乔,这段时间工作心态的转变也反映了市场的变化。   上半年,上海写字楼市场新增供应累计达54.9万平方米。但净吸纳量走弱,累计去化14万平方米。世邦魏理仕CBRE最新发布的数据显示,今年上半年,上海优质写字楼市场空置率同比升至18%。   是什么原因导致了空置率升高?上海写字楼市场现状又如何?记者近日走访上海部分写字楼市集中的区域。   大规模供应致库存走高   多家机构的调研报告均显示,商办市场在去年大规模供应下,库存积压持续走高。与此同时,优质写字楼市场空置率再度上行。   世邦魏理仕华东区研究部主管陆燕告诉《每日经济新闻》记者,“从2017开始,上海进入商办供应高峰,每年都有超百万平方米供应量,如2017上半年新增供应127万平方米,2018上半年新增83万平方米。”   需求端则未能同步上升。据同策研究院数据测算,今年5月份上海市办公市场成交一度同比下滑44%,去化周期高达153个月。   净吸纳量走弱存在多重原因,如外部环境趋紧、不确定因素显现、经济面临下行等,对写字楼市场需求造成了较大影响。   值得注意的是,在全国多个中心城市,金融业、制造业等均是写字楼市场的主要目标领域。而上海由于其“国际经济、金融、贸易、航运和科技创新中心”的城市定位,金融、消费制造业和专业服务成为城市甲级写字楼的前三大行业。   据第一太平戴维斯一季度发布的《中国写字楼报告》分析,金融业租户在上海甲级写字楼租户占比为38%,在防范金融风险的大环境下,截至2018年末,中国境内P2P公司总数同比减少了54%,而生存下来的此类公司的稳定性仍存在不确定性。另一方面,今年沪深两市下跌,对小型券商、基金和资产管理公司的扩张计划也造成一定冲击。   其他行业也同样存在不确定性。上海市统计局数据显示,2019年一季度上海实现地区生产总值8308.3亿元,同比增长5.7%,增幅收窄1.1%,经济增速有所放缓。   反映到租赁市场,世邦魏理仕分析认为,一方面租户在租赁决策上更为保守,续租占比显著增加,同时小于1000平方米的租赁成交占比过半。   写字楼供应结构错配   今年上半年,上海写字楼市场需求回落,其中以核心区市场更为明显。同策研究院报告指出,办公市场存在一定的供应结构错配。   一方面,在双创精神的持续推动下,小微企业办公需求被释放,但在供给侧,大宗交易趋于频繁、中小户型入市量低,小微企业、创新企业等需求被平抑;另一方面,区域结构上也存在冷热不均的现象。   上海传统主城区如徐家汇、陆家嘴写字楼新增供应相对有限,相对供应较多的区域则集中于非主城区,供需矛盾导致热门区域供应少、冷门区域没人买,库存去化难。   供应不均衡的现象仍在进一步扩大。据第一太平戴维斯数据,二季度上海核心写字楼市场新增供应7.03万平方米,空置率为11.9%,环比下跌0.5个百分点;而非核心商务区新增供应17.1万平方米,空置率则高达30.3%,租金持平。   《每日经济新闻》记者近日走访上海内环内部分甲级写字楼发现,位于成熟商圈、紧邻地铁的写字楼往往出租率较高,而个别远离成熟商业环境的商业体,尽管硬件一流,但空置率仍然堪忧。   以上海内环内某甲级写字楼为例,开业已有两年左右,但记者在大堂指示牌上看到,17~21层尚无任何企业信息。当记者逐层查看发现,不少楼层处于“整层空置”状态。   同时,该写字楼所在的的区域紧邻大片居民区、老式办公楼、商住楼和旧厂房改建的产业园区,并不具备成熟的商业氛围。记者调查发现,小微企业、创业企业是这一带较为多见的租户。   不过,上述写字楼项目似乎并不青睐此类企业,物业租赁中心相关人员表示,“大多数楼层不接受分割,必须整租,最小面积200多平方米。”   但位于世博板块的前滩、后滩区域则是另一番景象。在世博板块某甲级写字楼工作的周小姐告诉记者,“我们周边包括前滩都有很多大型企业入驻,高峰时电梯也是相当拥挤,一般要等3~4部电梯才能挤上去。”   “当时公司选址的时候也考虑过其他区域,综合衡量了商业氛围和交通、价格,最终还是搬来这里,当然价格也是主要因素。”周小姐说。   同策咨询研究总监张宏伟向《每日经济新闻》记者分析指出,“经济的景气程度反映到企业微观层面,即企业扩大再生产、新增租或者扩租的这种需求,有没有支撑?这某种程度上影响了出租率。”   “另一方面,由于核心区域租金高企,陆家嘴或是人民广场的一部分企业可能会搬到虹桥商务区等新增存量较多的区域,在不影响正常经营的情况下,企业完全会选择一个价格较低、交通便捷、面积更大的办公场所。那么也有可能会导致结构上的差异。”张宏伟补充说。   下半年净吸纳量将企稳   在租金高企导致部分企业搬离、空置率上升等共同作用下,部分核心商圈写字楼市租金出现下跌。   中指控股《2019年上半年中国写字楼租金指数研究报告》指出,对2019年二季度监测的上海13个主要商圈中,虹桥商圈租金涨幅最高,为1.47%;陆家嘴商圈跌幅最大,为1.62%。部分运营企业为去化空置面积,采用延长免租期等方式吸引新客户,对续约客户则采用不涨租等方式挽留,因此核心商圈租金整体有所下跌。   《每日经济新闻》记者注意到,上海商办土地供应的下降或将为供应“降速”2019年1~6月,上海新增商办用地成交面积为49.73万平方米,同比下降80.08%;其中,中心城区成交面积17.96万平方米,同比下降89.35%;中心城区成交面积占比为36.12%,较去年同期收窄31.46个百分点。   从土地成交分布来看,商办用地成交呈向外扩散趋势,未来上海写字楼租赁市场也将由中心城区向四周扩散。   叠加近期出台的各项利好政策,高力国际预测,下半年上海写字楼市市场的净吸纳量将企稳。此外,由于全市次中心区存量的占比增加,2019全年市场平均租金将会结构性下调。   世邦魏理仕华东区顾问及交易服务|办公楼部主管张越告诉记者,“G20峰会释放的积极信号等将直接利好科技领域、制造业、贸易,航运等等行业。虽然下半年仍有近百万平方米的新增供应,但在全球经济释放新动能的影响下,我们预期租赁活动将重现活跃迹象。”   对于下半年市场空置率能否回升,张宏伟则认为,“随着利好政策的刺激和企业需求总量的增加,有些地方的空置率问题,会得到一些解决,但是供大于求的状况不是短期能够解决的,整个市场还是存在压力。”  每经记者 魏文艺 每经编辑 包晶晶   “说真的,今年很多客户都收缩了租房计划。原先想要租1000平方米的,到后来缩小到一半。”中介小乔对《每日经济新闻》记者说,“写字楼紧俏的时候,租客看中的办公室,考虑一天两天准备签合同时,已经被人抢先下手了。但现在你可以多看看,多挑一挑,价格肯定都可以谈的。”   专门从事写字楼中介业务的小乔,这段时间工作心态的转变也反映了市场的变化。   上半年,上海写字楼市场新增供应累计达54.9万平方米。但净吸纳量走弱,累计去化14万平方米。世邦魏理仕CBRE最新发布的数据显示,今年上半年,上海优质写字楼市场空置率同比升至18%。   是什么原因导致了空置率升高?上海写字楼市场现状又如何?记者近日走访上海部分写字楼市集中的区域。   大规模供应致库存走高   多家机构的调研报告均显示,商办市场在去年大规模供应下,库存积压持续走高。与此同时,优质写字楼市场空置率再度上行。   世邦魏理仕华东区研究部主管陆燕告诉《每日经济新闻》记者,“从2017开始,上海进入商办供应高峰,每年都有超百万平方米供应量,如2017上半年新增供应127万平方米,2018上半年新增83万平方米。”   需求端则未能同步上升。据同策研究院数据测算,今年5月份上海市办公市场成交一度同比下滑44%,去化周期高达153个月。   净吸纳量走弱存在多重原因,如外部环境趋紧、不确定因素显现、经济面临下行等,对写字楼市场需求造成了较大影响。   值得注意的是,在全国多个中心城市,金融业、制造业等均是写字楼市场的主要目标领域。而上海由于其“国际经济、金融、贸易、航运和科技创新中心”的城市定位,金融、消费制造业和专业服务成为城市甲级写字楼的前三大行业。   据第一太平戴维斯一季度发布的《中国写字楼报告》分析,金融业租户在上海甲级写字楼租户占比为38%,在防范金融风险的大环境下,截至2018年末,中国境内P2P公司总数同比减少了54%,而生存下来的此类公司的稳定性仍存在不确定性。另一方面,今年沪深两市下跌,对小型券商、基金和资产管理公司的扩张计划也造成一定冲击。   其他行业也同样存在不确定性。上海市统计局数据显示,2019年一季度上海实现地区生产总值8308.3亿元,同比增长5.7%,增幅收窄1.1%,经济增速有所放缓。   反映到租赁市场,世邦魏理仕分析认为,一方面租户在租赁决策上更为保守,续租占比显著增加,同时小于1000平方米的租赁成交占比过半。   写字楼供应结构错配   今年上半年,上海写字楼市场需求回落,其中以核心区市场更为明显。同策研究院报告指出,办公市场存在一定的供应结构错配。   一方面,在双创精神的持续推动下,小微企业办公需求被释放,但在供给侧,大宗交易趋于频繁、中小户型入市量低,小微企业、创新企业等需求被平抑;另一方面,区域结构上也存在冷热不均的现象。   上海传统主城区如徐家汇、陆家嘴写字楼新增供应相对有限,相对供应较多的区域则集中于非主城区,供需矛盾导致热门区域供应少、冷门区域没人买,库存去化难。   供应不均衡的现象仍在进一步扩大。据第一太平戴维斯数据,二季度上海核心写字楼市场新增供应7.03万平方米,空置率为11.9%,环比下跌0.5个百分点;而非核心商务区新增供应17.1万平方米,空置率则高达30.3%,租金持平。   《每日经济新闻》记者近日走访上海内环内部分甲级写字楼发现,位于成熟商圈、紧邻地铁的写字楼往往出租率较高,而个别远离成熟商业环境的商业体,尽管硬件一流,但空置率仍然堪忧。   以上海内环内某甲级写字楼为例,开业已有两年左右,但记者在大堂指示牌上看到,17~21层尚无任何企业信息。当记者逐层查看发现,不少楼层处于“整层空置”状态。   同时,该写字楼所在的的区域紧邻大片居民区、老式办公楼、商住楼和旧厂房改建的产业园区,并不具备成熟的商业氛围。记者调查发现,小微企业、创业企业是这一带较为多见的租户。   不过,上述写字楼项目似乎并不青睐此类企业,物业租赁中心相关人员表示,“大多数楼层不接受分割,必须整租,最小面积200多平方米。”   但位于世博板块的前滩、后滩区域则是另一番景象。在世博板块某甲级写字楼工作的周小姐告诉记者,“我们周边包括前滩都有很多大型企业入驻,高峰时电梯也是相当拥挤,一般要等3~4部电梯才能挤上去。”   “当时公司选址的时候也考虑过其他区域,综合衡量了商业氛围和交通、价格,最终还是搬来这里,当然价格也是主要因素。”周小姐说。   同策咨询研究总监张宏伟向《每日经济新闻》记者分析指出,“经济的景气程度反映到企业微观层面,即企业扩大再生产、新增租或者扩租的这种需求,有没有支撑?这某种程度上影响了出租率。”   “另一方面,由于核心区域租金高企,陆家嘴或是人民广场的一部分企业可能会搬到虹桥商务区等新增存量较多的区域,在不影响正常经营的情况下,企业完全会选择一个价格较低、交通便捷、面积更大的办公场所。那么也有可能会导致结构上的差异。”张宏伟补充说。   下半年净吸纳量将企稳   在租金高企导致部分企业搬离、空置率上升等共同作用下,部分核心商圈写字楼市租金出现下跌。   中指控股《2019年上半年中国写字楼租金指数研究报告》指出,对2019年二季度监测的上海13个主要商圈中,虹桥商圈租金涨幅最高,为1.47%;陆家嘴商圈跌幅最大,为1.62%。部分运营企业为去化空置面积,采用延长免租期等方式吸引新客户,对续约客户则采用不涨租等方式挽留,因此核心商圈租金整体有所下跌。   《每日经济新闻》记者注意到,上海商办土地供应的下降或将为供应“降速”2019年1~6月,上海新增商办用地成交面积为49.73万平方米,同比下降80.08%;其中,中心城区成交面积17.96万平方米,同比下降89.35%;中心城区成交面积占比为36.12%,较去年同期收窄31.46个百分点。   从土地成交分布来看,商办用地成交呈向外扩散趋势,未来上海写字楼租赁市场也将由中心城区向四周扩散。   叠加近期出台的各项利好政策,高力国际预测,下半年上海写字楼市市场的净吸纳量将企稳。此外,由于全市次中心区存量的占比增加,2019全年市场平均租金将会结构性下调。   世邦魏理仕华东区顾问及交易服务|办公楼部主管张越告诉记者,“G20峰会释放的积极信号等将直接利好科技领域、制造业、贸易,航运等等行业。虽然下半年仍有近百万平方米的新增供应,但在全球经济释放新动能的影响下,我们预期租赁活动将重现活跃迹象。”   对于下半年市场空置率能否回升,张宏伟则认为,“随着利好政策的刺激和企业需求总量的增加,有些地方的空置率问题,会得到一些解决,但是供大于求的状况不是短期能够解决的,整个市场还是存在压力。”

“市场没以前好了。”负责金长安大厦租赁业务的中介人员小蒋语气中透露出一丝无奈,他在这一行已经做了6年,见证了不少写字楼从人来人往到人去楼空的变化。2014年、2015年正值金融业快速发展,写字楼里则出现了很多金融公司租户。然而,随着去年互联网金融行业整顿,监管趋严,一些企业就此倒下;另一方面,受网贷平台爆雷等事件的影响,也让写字楼业主方变得更加谨慎。

北上广去化速度加快

中国社科院城市所及社会科学文献出版社共同发布的《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告》显示,经济增长速度放缓导致的写字楼需求下滑与持续充沛新增供应叠加,预计至2019年底,17个城市写字楼平均空置率将突破20%,其中15个城市写字楼空置率将同比上升。武汉、长沙、青岛将迎来历史空置率峰值,成都在2019-2021年将迎来新一轮写字楼供应高峰,将令其空置率重回上升通道。

租金上涨、空置率下降这足以形容今年北上广甲级写字楼市场,2015年共有写字楼建筑面积近400万平方米的57个新项目在北京、上海、广州、深圳以及部分二线城市落成,但是表现突出的仅为北上广一线城市。

高力国际提供的数据显示,受2019年度第三产业增速放缓等宏观经济因素的影响,2019年上半年末北京甲级写字楼空置率达到11.5%,为八年以来的最高值;租金小幅下调,平均净有效租金为每月398.8元/平方米,较2018年末环比下降0.6%;新增供应16万平方米,总存量达到832万平方米。

6165金沙总站,据记者了解,北京五大核心商圈甲级写字楼平均租金继续保持稳定,截至2015年第四季度,按建筑面积计算的有效租金为每月每平方米人民币391.9元 ,环比下降1.3%,同比下降2.3%。市场成交方面,去年四年度北京核心商圈净吸纳量高达63万平方米,净吸纳率为74%,较2014年全年上涨25个百分点,创2012年以来的新高。强劲的市场需求导致核心商圈空置率仅为3.2%。

“过去八年北京写字楼市场不均衡,呈现一边倒的业主市场状态,随着需求放缓,供应增加,目前已经逐步向租户市场转变。”高力国际华北区董事总经理严区海表示。

与北京相比,上海表现也是可圈可点。截至2015年年末,上海全市甲级写字楼租金平均增10.1元/平方米·天,自2008年以来首次突破10元/平方米·天的水平。其中,竹园租金年增幅最高达16.2%;浦东平均租金同比上升12.5%至年末的11.2元/平方米·天。

空置率走高租金下挫

不仅是北京、上海写字楼市场有着良好表现,广州写字楼市场表现同样不俗。2015广州全年优质写字楼新增供应95万平方米,较2014年增长128%。充裕的供应以及业主积极的招租策略更是为企业提供了整合办公面积、升级至新商务区的机会。2015年全年需求较2014年增长超过50%。

自2018年下半年以来,北京写字楼市场表现低迷。如今,2019年已经走过一半,这种现象依旧延续。前述金长安大厦从2018年下半年开始就空了一片,目前其空置率在20%左右,成交价约为每平方米7元/天,低于此前最低租金7.5元/天。同样的状况也发生在北京其他商圈写字楼。

二、三线城市写字楼空置率高

“为了更快将空置写字楼租出,开发商还提供了免租月等政策吸引租户。”北京金泰国际大厦租赁部李小姐表示。

一线城市发展得有模有样,二线城市同样在忙着建设更新、更漂亮的写字楼,然而它们的情况却不如一线城市那么乐观。

距离金泰国际大厦不远的CBD商圈是北京远行地产租售人员小郭主要负责的区域。自今年3月份开始,CBD商圈空置率逐渐上升,目前已达20%左右。相比于物业方,小业主更着急将手头空置的物业租出去,因此提供的价格更低一些,也更好讲价。“有些业主只要有顾客,价格都好谈,别低太多就同意。”小郭告诉记者,他协助租户压低价格,顺利成交了几单。他还观察到,由于通州和亦庄新增的一些写字楼价格更加便宜,许多租户都被分流了。“现在空的房子多,客户选择余地大,都想先租便宜的。”小郭说。

中国房地产业协会曾指出,一些二、三线城市的商办地产投资存在极大风险,尤其是在新城建设量过大、投入过多的城市。从目前情况来看,并不是每个城市都可以吸引到足够多的产业及就业来实现商办地产需求的同步增长。中国诸多城市面临着截然不同的发展前景,以及不同的市场,诸多环节的差异可能导致不同城市的商办地产市场在未来的表现呈天壤之别。

戴德梁行的数据显示,2019年二季度,位于北京中央商务区的中国人寿金融中心作为中服地块首个项目正式启用,随着新项目的入市和部分企业退租及缩减面积影响,全市和五大核心区空置率分别上升至8.9%和5.6%。其中,金融街、中关村等核心商圈,空置率仍维持在较低水平。其中,中关村空置率为1.2%,相比一季度上升了0.8%。

二、三线城市一直追求向一线城市看齐,遗留下发展步伐过快的问题在城市发展中持续凸显。高力国际研究部表示,成都的空置率因新增供应的集中放量而攀升至43.5%,沈阳、天津的空置率分别为42.1%、30.0%。在其他城市,譬如杭州、南京和厦门,一些四线城市更不用说,高楼林立,但是却空荡荡的,旺铺冷了场。成熟的核心区仍能保持相对较低空置率,但平均租金则被尚未成熟的新区所拉低。

北京甲级写字楼空置率的上升,也使得租金增速承压,租金回报率下降。

多数二线城市租金下降

6月28日,潘石屹宣布销售预估总价约78亿的自持物业。他向21世纪经济报道记者坦言,写字楼租金回报率不高是其出售物业的原因之一。“我们物业回报率是3%,但银行贷款的利息是4个点,租金回报率还赶不上银行贷款利息。另外,SOHO中国目前资产太单一,主要是办公产品,出售之后,储备点别的东西更好。”潘石屹说。

在多数二线城市中,平均租金因新兴区域新增供应的租金低于平均而保持平缓或有所下降。相比之下,由于投资者对各二线城市供过于求、资本值增长及收益率的考虑愈加谨慎,10座二线城市全年仅有5项交易完成。

据了解,目前国内的商业地产物业租金回报率只有2%-3%,很难达到欧美发达国家5%的平均资产回报率水平。根据世邦魏理仕提供的数据,一线城市写字楼的租金收益率基本在3.8%到4%左右。

世邦魏理仕研究部中国区主管、执行董事陈仲伟告诉记者,二线城市当中,普遍加剧的供大于求态势使得市场租金加剧调整,个别城市租金承压下行已持续12个季度,而2015年四季度的降幅更有持续扩大的趋势,业主信心持续受到打击之余只得诉诸更多的优惠措施。

新增供应大幅提升

一味地追求发展建设,但是却因为租用回报极低导致无法回收成本,资金被搁置,开发企业很受打击。对此,业内人士表示,一线城市因为基础设施完善、人口密集程度高、产业聚集,写字楼市场已经经历了长期的发展进入了成熟期。北上广深的核心区域都面临用地面积相对缺乏的局面,随着城市结构调整,未来新建的写字楼群将主要出现在非核心商圈,成为供应压力的主要来源。

通常来讲,写字楼市场正常的空置率水平在10%左右,有些波动属正常现象。但受经济下行与持续充沛的新增供应等因素影响,一些城市写字楼市场已出现明显异动。

一线持续看好 二、三线空置率加大

有分析人士向21世纪经济报道记者指出,空置率走高租金下挫主要原因是写字楼新增供应大幅提升。世邦魏理仕中国区研究部主管谢晨表示,近几年一些中西部二线城市在短期内集中了大量的新增供应,导致整体空置率出现上涨。

以北京为例,由于得益于望京-酒仙桥区域高端项目相继入市和承租热度的升温,近期区域写字楼平均租金环比上涨7.3%,同比上涨4.6%,达每月每平方米人民币273元。

据这位分析人士了解,全国平均空置率在20%左右。一些中西部城市、个别华北的城市空置率在30%甚至35%以上。一线城市空置率相对更健康,北京、广州空置率在10%左右或者以下,上海相对略高,空置率在15%以上,因为上海写字楼供应在近几年包括未来几年是比较充沛的。根据世邦魏理仕的最新数据,预计未来六个月,超过77万平方米的新增供应入市,空置率将会进一步推升,租金亦将承压下行。

二、三城市的局面则有不同。一方面,近些年新增项目集中入市后还处在消化周期中;另一方面,超过七成的受访者认为供大于求的局面在下半年也不会改变,代表市场供需情况的平均租赁信心指数低至冰点,不足一线城市的一半。

写字楼供应达到新高,需求端却呈现低迷状态。

高力国际研究部中国区董事谢靖宇认为,中国的写字楼物业市场格局将在2016年持续快速发展,写字楼建筑面积预计将达876万平方米,新增供应的激增无疑将超越需求,并导致空置率的攀升。

2018年以来,北京互联网金融中心的企业构成发生了很大变化,多家互联网金融公司搬离写字楼,这也导致许多写字楼顿时出现大面积的空置。根据高力国际的数据,2019年上半年甲级写字楼净吸纳量约为9.6万平方米,半年环比降低69.3%,同比降低69.6%。谈及需求下降的原因,高力国际认为,去年互联网企业的大量投资拉动了写字楼需求,需求井喷式增长,而今年投资量大幅下降;另一个主推手是联合办公,去年联合办公对市场的整体吸纳量是惊人的,然而今年联合办公几乎停止了扩张行为。在21世纪经济报道记者调查过程中,多个甲级写字楼的租赁负责人均向21世纪经济报道记者表达了对互联网金融客户的谨慎态度,一交流都首先询问客户来自哪个行业。金长安大厦租售人员小蒋更是明确表示,大厦对金融投资、基金类的公司把控比较严,如果公司资质不够,没有国企或央企背景,基本不谈。相比之下,科技类企业则更受欢迎。

他预计,上海和北京的新项目有望在这两座城市之经济及区域性地位的背景下更快地被消化。但二线城市甲级写字楼市场会因短期内新增供应超出需求水平,或将难以实现快速发展。

此外,当前的经济形势也是影响因素之一。核心区域的写字楼租金在下降,也一定程度反映了当前的经济形势。

大宗交易依旧活跃

至此,国内写字楼市场呈现出较为有趣的局面:一方面,经济下行,租金下挫,写字楼空置现象有所加重;另一方面,商办市场,大宗交易尤其是外资购买又非常活跃。

据世邦魏理仕统计,2019年一季度,全国商办市场大宗交易金额超过人民币530亿元,其中外资占比进一步大幅提升至50%,为2016年以来单季最高。

从北京市来看,第二季度,北京共录得6笔大宗交易,交易总额达70.3亿元,环比有所回落,但上半年累计成交额仍达到230.9亿元,同比增长30.1%。写字楼大宗交易金额亦超过250亿元。

对此,高力国际华北区资本市场及投资服务部副董事闫寒给出了他的看法。他认为,外资涌入中国商业地产更多还是看好北上广深等城市资产的保值增值能力。“可见,境外的资本还是对中国的经济有信心的。”

同时,受贸易局势影响,境外投资人认为当前人民币汇率是被低估的。对他们来说,现在是进入中国市场一个比较好的时期。

高力国际预计,2019-2022年写字楼新增供应总计约168万平方米。其中,2019年写字楼新增供应共计约81万平方米,为近十年新高。预计今年下半年的供给高峰将进一步推高平均空置率至历史新高,并拉低平均租金,市场趋势有利于企业继续降低写字楼租赁成本。

“我们建议有租赁需求的租户应抓住该有利时机,以期以优惠的租金条件享受高品质写字楼空间,同时写字楼业主也要预见到市场的变化,及时调整租赁策略,以实现租赁业绩。”严区海说。

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