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楼市这一年,专家谈如何抑制房价

来源:http://www.pt-kmp.com 作者:6165金沙 时间:2019-11-08 20:19

每经评论员 薛晖   MBA课程里曾流传过这样一个案例:   有鞋厂的营销代表去非洲某部落考查。他发回电报说,此地原著民以光脚为俗,鞋无市场。而另一鞋厂的代表发回的电报却说,此地原著民以光脚为俗,市场不可限量!   可见,同样一个现象,却可以因为预期不同而得出截然迥异的结论。   但正确的结论只有一个,谁看准了,谁就抓住了未来。   大概在七八年前,商品住宅高空置率的话题曾一度占据网络,挑动着国民的神经。彼时关于空置率的判断是,中国商品住房供应量已严重过剩。房价上涨只是开发商捂盘惜售与炒房客击鼓传花的合谋,已然堆积起可怕的资产泡沫!   然而,无论是民间学者在夜幕中数“亮灯率”,还是传闻中有关部门“查电表”,抑或是高校组织学生入户调查,都无法回避“小样本”的技术指摘,进而被斥为“以偏盖全”。几年过去了,除极个别地区出现“鬼城”,有房价滞涨,全国主要城市房价仍然涨声一片。   显然,无论空置率上升与否,房价持续上涨却是不争的事实。   在还没有限购限贷的年代,有先见之明的温州人和山西人开始组团炒房。他们进入北京和上海这类一线城市,买下一幢幢的住宅和一层层的写字楼。炒房团买下的物业,夜间都是黑灯的,但他们不怕“空置”,因为会有数以万计的新移民和新创业者来接盘。   然而,世间没有一个趋势是永恒不变的。所有稀缺的资源都可能过剩,包括不动产。   更何况这两年中央一再强调“房子是用来住的,不是用来炒的”。   过去30年,不动产增值的逻辑在于两点:一、经济增速持续高位;二、人口持续流入城市。   有此两大柱石,今天的空置房一定会在明天高额变现。   但2019年的天空,已飘来一小团阴云——北京上半年甲级写字楼的空置率达到8年来最高,租金小幅下调。   这一次,空置率有点令人心慌慌。   世易时移。首先,北京上海不再是人口净流入的城市,而是在人口衰减;其次,经济增速放缓遏制了人们的创业冲动。   在过去的20年里,中国的房地产开发商从未真正担忧过需求。即便是有地方的房子不好卖,也多半是因为当地政府在限购和限贷,只要政策稍一放松,市场就会回暖。他们坚信市场的需求永远旺盛,只是政府部门在时不时地浇冷水。然而,这盆新的冷水并不是政府部门浇下的。写字楼是政府限制最少的地产细分业态,而出现供大于求的恰恰是这个领域。   实际上,亮黄灯的并不止写字楼,还包括长租公寓。这个被认为是房地产新风口的领域,仅仅两年就迅速退烧,爆雷、跑路、兼并、撤资……就连万科这样的头部房企都开始重新审视自己的长租战略。   如果说一个开发商在十年前从“空置率”里面读到的商机的话,那么他就读懂了未来。今天的企业家,又该从写字楼空置率里读出些什么呢?

“房子是用来住的,不是用来炒的”。继此前权威人士接受《人民日报》专访时提出“房子是给人住的,这个定位不能偏离”后,近日召开的中央经济工作会议,再度将房地产定位于居住属性。并提到要综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产市场长效机制,实现房地产市场平稳运行。

这个冬天,在广州越秀区工作的徐女士有点“心塞”:今年三月她卖掉了持仓多年的股票,在老家惠州全资购入一套大户型。但没想到的是,此后楼市开始萎靡不振,而股市却节节走高。“我成了反向指标了。”徐女士自嘲道。

实际上,在热点城市出台和加码限购限贷政策后,刚刚过去的2016年11月,热点城市楼市集体“退烧”。根据国家统计局数据,一线城市中,深圳已经连续2个月出现下跌,上海在年内实现首跌,北京持平;二线城市房价环比涨幅进一步回落,杭州则以0.4%的跌幅领跌。可见在因地制宜、因城施策的调控政策作用下,房地产市场趋于稳定。

这是楼市的冬天。经过了2013年楼市的暴涨,2014年楼市的变化之快超出了业界的预料。

然而,限购、限贷以及提高首付之类的政策,单纯在需求端进行抑制,实非长久之策。从以往限购的经验看,虽然能在短时间内稳定房价,但随之而来的反弹不可避免,因为限购限贷都有其时效性,且并未解决楼市过热的根本问题。

限购土崩瓦解

本轮热点城市房价大幅上涨,主要推动力并非居住需求,而是房地产金融资本化,引发资金涌入。以杭州为例,限购前夜出现外地人扎堆签约购房,成都甚至出现一浙江商人一口气买下60套的传闻。

由于2013年一二线城市房价暴涨,三四线城市平稳甚至冷清,因此年初宏观调控的主基调是分类调控、双向调控。今年两会上,李克强总理所作的政府工作报告提出,针对不同城市情况分类调控,增加中小套型商品房和共有产权住房供应,抑制投机投资性需求,促进房地产市场持续健康发展。

其实,中国并不缺房子,住建部部长陈政高今年10月份介绍,中国城镇人均住房建筑面积达到33平方米以上,农村人均住房建筑面积达37平方米以上,接近或达到发达国家水平。即便是房价畸高的北京也难言“缺房”,根据北京市统计局《统计公报》,2015年北京城镇居民人均住房建筑面积31.69平方米,农村居民人均住房面积43.03平方米。

也正是从这个时候开始,楼市迅速进入下行通道。中原地产首席市场分析师张大伟对《第一财经日报》称,楼市从年初首次出现个别城市价格调整,到3、4月华东区域的块状调整,再到5月后以东部为主的城市房价普遍下行,房价下行迅速由点到面,其下行速度超乎预料。至今年9月,70个大中城市房价同比下跌了1.2%,这也是该数据三年来首次出现下跌。

之所以此背景下热点城市房价仍旧上涨,一方面是分配不均,如房地产商潘石屹日前直言,“北京有人买一百套房,自己只住一套”,而不少人,尤其是年轻人无房;另一方面是房地产偏离居住属性并金融资本化,买房不仅仅为了住,被赋予了保值、增值功能。

张大伟表示,这样的数据说明“最近一年,买房的人,大部分都亏了”。

因此,欲建立房地产市场长效机制,实现房地产市场平稳运行,最重要的是让房子回归居住属性。

楼市下行带来的库存压力高企、房地产开发投资增速下降、土地出让金减少,进而影响区域经济的发展。因此,坐不住的除了开发商,还有地方政府。一般来说,房地产投资一般占整体固定资产投资的两三成,如果纳入上下游产业,则占据了半壁江山。因此房产下行对地区经济影响十分明显。

首先,城市化的核心在于“人的城市化”,热点城市的房地产供应,要以常住人口而非户籍人口为基准,根据人口流动情况分配建设用地指标。换言之,热门城市应合理增加住宅用地供应,以此缓解目前一二线楼市库存供不应求的状态。以北京、上海为例,2000多万常住人口中有四成左右为外地户籍,这些人工作、生活都在大城市,城市规划应等同视之。

在楼市下行的情况下,各地纷纷开始救市。如果说上半年迫于外界压力,各地还主要是采取微调公积金、财政补贴以及松绑限购范围,而不敢触及取消限购这根红线的话,那么进入到下半年,在呼和浩特、济南的带领下,限购这个持续了四年多的调控政策,终于土崩瓦解。

6165金沙总站,其次,对于“北京有人买一百套房”等情况引发的供应不足,针对空余房产征税宜早不宜迟。以中国目前的情形来看,如国际上通行的全面征收房产税自然不合适,且与目前土地70年使用权问题,在法理上有一定的冲突。因此,可对人均拥有住房面积超过一定标准进行征税,比如在部分热点城市推行人均60平方米以上部分征收,全面实施不动产登记。如此既可激活存量,增加有效供应以抑制房价过热,亦可为政府增加财政收入。

自2010年开始实施限购政策以来,全国共有46个城市实施了楼市限购政策,涵盖了四大直辖市、五大计划单列市、大部分省会城市以及苏州、无锡、佛山、金华等沿海地区发达的二三线城市。至今年9月底,除了北上广深四大一线城市和房价畸形的三亚共5个城市外,其他城市均取消了限购。

房产毋庸置疑,房地产金融资本化、偏离居住属性,并由此导致的泡沫,对于实体经济和中国阶层流动带来的负面影响,已成为各界共识。此时,抑制甚至去除泡沫,降低经济对于房地产的依赖,让房子回归居住属性,功在当代,利在千秋。

不过,本轮市场转冷更多是由于部分城市前期供应量过大、房价过快上涨等市场本身风险因素积累,以及前期成交集中释放带来的需求断档。因此即便各地政府普遍“救市”,效果也十分有限。

本文引自:中国信息资讯网

在松绑限购后,各地纷纷要求银行松绑限贷,最终在9月底央行发布信贷新政,对个人住房贷款需求的支持力度大幅提升。对首套房再启“认贷不认房”界定标准,贷款利率下限也重回2009年水平。此后11月21日晚“央妈”降息,对楼市又是一针强心剂。

楼市新常态

在一系列新政之后,目前一二线城市的楼市确有回暖之势。不过,即便如此,要指望楼市再现过去的高速增长已不大可能。张大伟说,在经历了十年的高速发展之后,中国房地产行业已处于由高速增长向平稳发展的过渡阶段。全国各地楼市都火爆、所有产品都热销、所有房企都赚钱的时代,已经一去不返。

“中国房地产市场已经告别了全面短缺的时代,呈现局部短缺状态。在新常态阶段,不同城市不同区域的表现将进一步分化。”张大伟说,在三四线城市楼市普遍过剩、人口导入十分有限的情况下,三四线城市和一二线城市的分化进一步加剧。

广州一家大型开发商人士告诉《第一财经日报》,尽管在一系列新政之后,楼市成交明显回暖,但在价格方面未必会有明显反弹,现在全国楼市到处都过剩,不光是三四线城市,一些大城市的郊区也严重过剩,因此,“未来买房要保值的话,要选择核心城市的核心区域。”

在这个寒冬里,明年的楼市调控如何走也颇为引人关注。12月19日,陈政高履新住建部之后的第一次全国住房和城乡建设系统工作会如期召开。在谈及明年的工作时,陈政高提出,要保持房地产市场平稳健康发展,准确把握房地产市场运行中出现的新情况、新问题,积极应对,促进房地产市场平稳运行。

这一讲话一度被外界解读为“没有调控的调控”。即除非出现大的市场变化,基本可以确定中央层面不会对房地产市场的运行进行过大力度的干预。

不过,张大伟认为,这并不表示未来就不会有调控,因为像北京、上海等城市仍然需要调控,因此未来的调控会根据各地的实际情况来做调整,而调控的权责、任务也会进一步分解给地方。

另一方面,酝酿多年的不动产登记条例明年3月将正式实施。未来我国不动产登记将实现多层次信息共享。其中,国土部将牵头建立不动产登记信息管理平台,以确保国家、省、市、县四级登记信息实时共享。该条例的实施,也意味着楼市调控将由短效向长效转变。

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