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百强房企新增货值达7,近三成房企8月份暂停拿地

来源:http://www.pt-kmp.com 作者:6165金沙 时间:2019-11-08 20:19

■本报记者 王丽新   从房子成为商品到年销售额高达15万亿元,30多年以来,极少有哪个行业能像房地产一样发展到如此巨大的体量。今年上半年,房地产增量市场销售额达7万亿元,百强房企市场份额越来越高。   正如万科董事会主席郁亮所示,行业集中度上升,头部企业间竞争激烈。今天中国50家开发商获得2/3的市场份额,如何在市场中脱颖而出,考验的是方方面面的能力。   不得不说,其中最重要的能力之一,是拿地。据克而瑞地产研究统计,今年上半年,销售百强房企新增货值总量超过4.5万亿元,相比5月末提升近1万亿元,其中有14家房企新增货值突破千亿元。     10强房企拿地货值近万亿元   强者恒强逻辑仍在上演。上半年,销售TOP10房企新增货值全部超过千亿元,其中碧桂园、绿地和万科分列前三,新增货值均已突破2000亿元,遥遥领先其他房企。   从销售集中度和新增货值集中度对比来看,资源高度集中于龙头房企。销售金额TOP10和新增货值TOP10房企重合数量高达9家,规模房企依旧占据绝对优势。仅有中海新增货值位列12名,跌出前十。相应地,世茂销售金额排名11,但新增货值排名第6。   《证券日报》记者根据克而瑞监测数据统计获悉,10强房企上半年拿地货值总计将近1万亿元,占百强房企总拿地货值的22%。值得一提的是,10强房企新增土地价值总计高达7185亿元,这意味着这10家房企上半年拿地花费了7185亿元。   克而瑞分析师认为,销售百强房企整体拿地销售比为0.38,上半年整体拿地销售比基本稳定在0.38-0.4之间,百强房企拿地维持较为谨慎态度。对比2018年同期各梯队的拿地销售比,均有不同程度的下滑。其中,第二梯队与后50强房企拿地销售比大于平均值水平,规模扩张需求较为明显,尤其以金地、中梁、新希望、电建地产等为代表。   该分析师进一步称,结合土地储备去化周期来看,禹洲、中骏等新增货值排名相对靠前的企业,在保证去化的基础上,规模再上台阶问题不大。当然,部分规模房企如保利等上半年拿地相对低调,新增货值排名并不高。源于有充足土地储备做支撑,这些房企可以通过控制投资节奏来进行战略性和结构性的调整。   土地储备相对薄弱,去化相对较快的房企纳储更为积极。例如弘阳、大华、新希望等2018年土地储备去化周期不足2.5年,但上半年拿地销售比显著高于行业平均水平,其中弘阳、新希望拿地销售比均超过1。     二线城市成拿地主战场   从百强房企新增土地储备能级选择来看,调结构持续深化。   上半年,房企在三、四线城市和二线城市新增土地储备建筑面积占比旗鼓相当,这与去年三、四线占比居高不下形成强烈对比。同去年全年相比,2019年上半年,三、四线城市新增土地储备建筑面积占比下滑近8个百分点。   相应地,上半年二线城市新增土地储备建筑面积占比已接近50%,房企重回二线城市的战略意图凸显,其实从年初大量上市房企表态2019年投资以回归一、二线城市为主也可见一斑。值得一提的是,在上半年50城卖地情况来看,杭州以1400多亿元位居榜首,远高于北京卖地收入。此外,天津、武汉等城市也排在前头。   克而瑞表示,相比之下,武汉、重庆和天津更受百强房企的青睐,虽然百强拿地中包含收并购土地,但并不影响整体趋势。   “拿地投资曲线变化的背后,销售回款和融资到位数额是无形之手。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示,从拿地节奏上看,今年前两个月,房企拿地相对不积极,一方面是销售淡季回款不高;另一方面则是融资渠道尚未放松,企业储备的“粮食”不足以支撑大量拿地投资。进入3月份以后,融资渠道相对放松,房企拿地积极性立刻转高,纷纷补仓,二季度后期则重归理性。   至于下半年走势,上述克而瑞分析师认为,在三、四线市场衰退势头未减的大前提下,下半年将仍然是企业拿地回归二线城市的窗口期。不过,随着资金监管加强、补仓需求得到满足的情况下,预计下半年拿地节奏相比上半年高峰期时会放缓。   此外,在考虑到资金成本、拿地成本等因素下,企业盲目追高拿地并不可取,纵观近几年“地王”开盘去化均不理想,在保证盈利空间的基础上积极纳储才是房企稳定发展的前提。

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本报记者 王丽新     从“全员销售月”到十一黄金周“折上折”卖房,短短半个月,部分龙头房企可揽入数百亿元销售额。10月初,各大龙头房企都针对黄金周进行了额外优惠促销。得到的结果是,尽管楼市整体平淡,但是只要价格足够吸引,依然能够快速“出货”。   值得关注的是,龙头房企忙于打折卖房的背后,是快速回笼资金的目的,要么还债,要么买地,尤其要有足够的新增投资,土地储备充足,才能维持“明天”销售额排行榜上的席位不掉队。   克而瑞研究中心统计数据显示,截至2019年9月末,销售百强房企的新增货值达7.2万亿元,已有24家房企年内新增货值突破1000亿元,中骏、奥园9月份也迈入新增货值千亿元阵营。   克而瑞研究中心表示,三季度土地市场形势较二季度更加严峻,成交量同比和环比均下跌,溢价率持续回落。整体来看,百强房企拿地同样保持谨慎,四成企业拿地销售比低于行业平均水平。此外,三季度以来,房企在二线城市拿地步伐有所放缓。   房企拿地货值集中度上升   从开年至今来看,300城土地市场延续低位运行状态,溢价率已经连续5个月下调,9月份300城土地出让平均溢价率下滑至7.7%,接近去年市场最冷期间水平。   土地市场冷清的背后,是房企拿地投资趋于谨慎和理性。   克而瑞研究中心统计数据显示,在百强房企9个月完成的7.2万亿元新增土地货值中,龙头房企的获取货值能力优势仍然显著。销售TOP10房企新增货值占45%,较上月上涨3个百分点;20强房企的新增货值占比则达到63%;对比销售集中度来看,前30强房企的新增货值集中度均高于销售集中度,意味着未来TOP30房企市场份额仍有增大的空间。   从拿地布局来看,在百强房企新增土地储备中,一、二线城市和三、四线城市的占比几乎旗鼓相当,较去年全年而言,二线城市占比提升近6个百分点,可以看出,在行业调整过程中企业投资更聚焦于高能级城市。   但从各季度的走势来看,回归二线虽然带动上半年部分二线城市土地市场快速升温,二季度百强房企二线投资占比一度高达48%,较三、四线城市高出2个百分点。但三季度以来,在二线城市地价短暂攀升后之后,企业投资也趋于理性,二线城市拿地步伐也有所放缓。   总体来看,百强房企拿地态度保持理性,拿地销售比下降至0.38。分梯队来看,最为理性的是10强房企和31名-50名的房企,虽然均较一季度有所提升,但两个梯队前9个月拿地销售比分别为0.36和0.33,低于行业平均线。   而销售额排行在11名-20名与50名-100名这两个梯队的拿地销售比为各梯队中最高,且一直都保持高位稳定。对此,克而瑞研究中心表示,一方面是房企扩大规模、提升行业地位的需要;另一方面体现出中小房企发展压力比较大。   值得警惕的是,前三个季度中仍有少部分土储较少的房企拿地力度与去年大幅下滑,未来或将面临销售业绩增长后劲不足、拿地策略被迫调整的问题。总体来看,大部分规模房企的土储去化保持在行业平均水平,因此行业周期下行之际谨慎投资并不会对未来业绩造成影响。     龙头房企拿地更为谨慎   “从企业本身来讲,其实是非常愿意拿地的,但一般企业拿地投资要根据回笼的现金流定,因此资金链状况决定了房企的补仓力度,尤其对中型房企来说,主观上拿地意愿很强烈,扩大规模和提升业绩的目标明确,哪怕钱贵一点,如果融资到位就会去土地市场找机会。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示,目前来看,全国土地市场底价成交地块增加,可谓拿地的窗口期,但房企仍要根据自身战略和资金链状况布局。   事实上,龙头房企投资更为谨慎。从拿地单价上就可见一斑。据克而瑞研究中心统计数据显示,TOP10房企前9个月新增土储平均成本为4646元/平方米,低于百强平均值近300元/平方米;相比之下11名-20名的房企新增土储平均成本为5838元/平方米,对于这部分企业来说,拿地同时还应该注意控制成本,保证盈利空间。   对此,有业内人士称,拿地投资力度多取决于销售情况和融资情况,即是企业现金流水平。保持好的投资节奏的企业,都是根据现金流“量入为出”式拿地,才能保证企业安全。   “现金流是房企发展至关重要的一部分,可以视作房企的‘血液’,现金流管理的好坏,直接关系到房企的生死存亡。”第一太平戴维斯估价及顾问服务部华北区高级董事胡建明向记者表示。   不过,仍有一部分房企拿地相对积极,既有华润、龙湖、招商蛇口等老牌企业,拿地销售比在0.6左右,显著高于行业平均水平,也有一些千亿元房企如中梁、融信等,拿地相对积极主动。土地储备底气稍有不足,是这些房企在寻求规模进阶和扩张拿地积极的因素之一。   接下来,克而瑞研究中心认为,结合房企自身销售和市场环境两方面因素来看,四季度大多房企任务重心会在销售上,投资力度还会进一步下滑;对于确实有较大纳储需求的房企而言,建议通过多元化的拿地方式增加土地储备,降低拿地成本及风险。

■本报记者 王丽新      多年以来,房地产行业上演“强者恒强”逻辑,头部房企规模不断扩张,背后的拿地力度也愈来愈大。   据克而瑞地产研究统计,今年前8个月,销售百强房企新增货值总量超过6.5万亿元,其中TOP10房企新增货值均突破2000亿元,而新增货值集中度保持42%的高位,投资端也维持着强者恒强的格局。   值得关注的是,进入8月份以来,受融资紧张影响,房地产企业开始缩减土地投拓力度,整体拿地意愿并不强烈。据克而瑞统计,8月份,近三成百强房企未有土地入账,融创、中海等房企也显著放缓投资脚步,单月拿地金额均小于其前7个月的均值。目前“抓销售、谨投资”还是房企的主流策略。   10强房企   拿地货值超2.7万亿元   据克而瑞监测数据显示,截至8月末,共有22家房企迈入新增货值千亿元门槛,相比去年同期新增1家,考虑到今年较多房企调整战略回归二线城市,单位货值有所上升,而千亿元阵营企业数量与去年基本持平,则可以看出企业整体拿地态度较为谨慎。其中,排在前三强的仍是碧桂园、万科和绿地,3家以超过3000亿元的显著优势领先其他房企。   《证券日报》记者根据克而瑞监测数据统计获悉,10强房企上半年拿地货值总计超过2.7万亿元,占百强房企总拿地货值的42%。值得一提的是,10强房企新增土地价值总计高达9942亿元,这意味着这10家房企上半年拿地花费了9942亿元。   克而瑞分析师认为,销售TOP10房企拿地销售比持续维持在0.38,相较百强平均水平0.41来看,龙头房企的拿地态度仍然保持理性。从各梯队拿地销售比变化情况来看,销售水平在11强-50强之间的房企拿地态度相对积极,在追逐规模赛道下,此类房企需要通过积极补充货值来不断提升自身实力,其中美的、中梁前8个月的拿地销售比都达到0.7以上。   该分析师进一步称,与2018年同期相比,大部分房企投资意愿仍然趋谨,销售百强中多数房企新增拿地货值出现下滑。其中,销售TOP30房企中有半数在1月份-8月份新增货值较去年同期下滑近10%左右。尤其是头部房企,在投资拓展上表现的更加谨慎和理性,销售TOP10中仅华润、龙湖新增货值分别较去年同期上涨2%和19%,而融创、恒大等企业降幅则超过50%。   该分析师认为,一方面是规模房企自身土储充足,在土地市场波动较大、市场销售尚未企稳的情况下,主动放缓投资节奏;另一方面,融资收紧也倒逼规模房企在当前的时点降负债、保现金。   房企拿地   态度差异较大   据克而瑞统计,8月份,新增货值百强房企中有近三成企业未出手拿地。而销售20强房企中,华润、万科8月份拿地相对积极,单月拿地金额超过150亿元,同时也有多家企业8月份拿地金额不足10亿元,单月拿地销售比更是低至0.1以下,可见企业的拿地态度差异较大。   克而瑞分析师表示,在规模房企中,有部分企业8月份土地储备投资大幅放缓,中海8月份拿地金额仅有1.6亿元,相较于前7个月平均超过110亿元的土地投资来说几乎可忽略不计;荣盛发展、融创8月份拿地金额与前7个月的平均值相比也有六成左右的跌幅。   不过,在大部分企业投资态度趋于谨慎的同时,也有部分企业投资态度相对积极。如绿城8月份拿地金额达到144亿元,华润、金茂8月份拿地金额较前7个月提升六成左右,其中华润在苏州、杭州、南通等热点城市均有收获,对未来销售也将有较大助力。   克而瑞表示,对于前8个月已经基本完成补货值的房企而言,后4个月的工作重心还是应以销售、回款为主,增强现金流实力,做好抵御市场“寒冬”的准备;对于目前仍有补货需求的企业而言,后续土地市场以“稳”为主,成交量价还有小幅回调的可能性,仍然可以适当关注核心城市的土地市场,在市场窗口期获取较为优质的土储。

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榜单解读

从百强房企新增土储能级选择来看,调结构持续深化。上半年房企在三四线和二线新增土储建面占比旗鼓相当,这与去年三四线占比居高不下形成强烈对比。同去年全年相比,2019年1-6月三四线新增土储建面占比下滑近8个百分点。相应地,上半年二线新增土储建面占比已接近50%,房企重回二线的战略意图凸显,其实从年初大量上市房企表态2019年投资以回归一二线为主也可见一斑。

分梯队来看,第二梯队与后50强房企拿地销售比大于平均值水平,规模扩张需求较为明显,尤其以金地、中梁、新希望、电建地产等为代表。值得一提的是,拿地销售比大于1的房企多数来自销售排名靠后企业。

从销售集中度和新增货值集中度对比来看,资源高度集中于龙头房企。销售金额TOP10和新增货值TOP10房企重合数量高达9家,规模房企依旧占据绝对优势。仅有中海新增货值位列12名,跌出前十。相应地,世茂销售金额排名11,但新增货值排名第 6,未来冲击前十底气十足。

货值前十中销售TOP10占9席

各梯队拿地态度较去年同期显谨慎

连续十年发布房企销售排行榜

1-2月拿地整体平淡,3-4月企业积极纳储,二季度后期重归理性。上半年14家房企货值超千亿,碧桂园、绿地、万科分列前三,回归二线成为房企战略调整重心。

从区域布局来看,中西部和长三角依旧是百强房企布局的重心,其中中西部新增土储建面占比接近4成。城市选择上,对比2019年上半年土地成交建面城市TOP5和百强投资TOP5可以看到,均聚焦中西部核心二线。相比之下,武汉、重庆和天津更受百强房企的青睐,虽然百强拿地中包含收并购土地,但并不影响整体趋势。此外,三四线中,温州、佛山等环城市周边核心三四线是房企布局的重点。

此外,拿地节奏上,1-2月整体表现平淡,3-4月企业积极纳储,二季度后期重归理性。预计随着资金监管加强、补仓需求得到满足的情况下,下半年拿地节奏会继续放缓。

易居企业集团的专业研究部门

6165金沙总站 ,截止至2019年上半年,销售百强房企新增货值总量超过4.5万亿,相比5月末提升近1万亿。共有14家房企新增货值突破千亿,销售TOP10新增货值更是全部超过千亿,其中碧桂园、绿地和万科分列前三,新增货值均已突破2000亿元,遥遥领先其他房企。

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考虑到其中大部分新增土地都能够在今年上市,尤其是对中梁、蓝光等高周转能力突出的企业而言,这部分新增土储会对全年的销售排名形成支撑,业绩也有望冲进前二十。而禹洲、中骏等新增货值排名相对靠前的企业,在保证去化的基础上,规模再上台阶问题不大。当然,部分规模房企如恒大、保利等上半年拿地相对低调,新增货值排名并不高。源于有充足土储做支撑,这些房企可以通过控制投资节奏来进行战略性和结构性的调整。

1-6月,销售百强房企整体拿地销售比0.38,上半年整体拿地销售比基本稳定在0.38-0.4之间,百强房企拿地维持较为谨慎态度。对比2018年同期各梯队的拿地销售比,均有不同程度的下滑。

区域聚焦上,企业仍应该关注二线城市和周边热点三四线城市,在三四线市场衰退势头未减的大前提下,下半年将仍然是企业拿地回归二线城市窗口期。此外,在考虑到资金成本、拿地成本等因素下,企业盲目追高拿地并不可取,纵观近几年“地王”开盘去化均不理想,在保证盈利空间的基础上积极纳储才是房企稳定发展的前提。

前言:上半年房企投资节奏“一波三折”,1-2月整体表现平淡,3-4月企业积极纳储,二季度后期重归理性。整体来看,1-6月有14家房企货值超千亿,碧桂园、绿地、万科分列前三。此外,货值前十中有9家来自销售TOP10,强者恒强格局未变。

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克而瑞地产研究|cricyjzx

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相应的,华发、福晟等企业上半年拿地保持谨慎,主要是为了防范风险进行了主动性战略收缩。当然企业减少拿地的底气源自自身土储十分充足,适当放缓投资节奏并不会对自身发展带来强烈冲击。

新增货值排名高于销售排名

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结合土储去化周期来看,土储相对薄弱,去化相对较快的房企纳储更为积极。例如弘阳、大华、新希望等2018年土储去化周期不足2.5年,但上半年拿地销售比显著高于行业平均,其中弘阳拿、新希望拿地销售比均超过1,迅速拿地再通过高周转上市不仅可以有效反映在今年业绩上,加快补充土储更是维持业绩快速增长的当务之急。

中梁、蓝光、合景等

☉ 文/克而瑞研究中心

专注地产行业研究和企业探索

武汉、重庆最受青睐

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回归二线成为房企战略调整重心

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纵观上半年,企业拿地经历了“理性——积极——回归理性”的小循环,但在融资环境紧张、融资成本增大、资本市场对开发商贷款监管加强、热点城市还在陆续加码调控的宏观背景下,企业下半年将有一段时间维持在拿地节奏放缓、态度回归理性的状态。

调控未松、资金收紧

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导 读

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新希望、弘阳、大华等

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积极拿地扩充土储

下半年企业拿地或将放缓

上半年仍部分企业依然表现亮眼,例如绿地、富力、中梁、蓝光等企业新增货值排名远远超出操盘金额排名。绿地上半年新增货值仅次于碧桂园排第二,相较其第7的销售排名高出5位,而中梁、蓝光新增货值均排在前二十,比销售排名高出10名左右。

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值得一提的是,部分企业2018年年末土储货值已经处于低位,2019年至今新增土地并不积极,土储的缺乏可能将会对企业销售排名产生一定的影响,出现掉队是大概率现象。因此,对于这些企业而言,下半年首要任务仍是找准时机扩充“粮草”。

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